Marseille, la vibrante cité phocéenne, continue d’attirer les investisseurs et les primo-accédants par son dynamisme économique, son emplacement stratégique et ses prix bien plus abordables que ceux des autres grandes métropoles françaises. En octobre 2025, le marché immobilier marseillais se distingue par une tendance à la stabilisation après une période de fluctuations, avec des signes encourageants de reprise modérée. Selon les dernières analyses, les prix au m² oscillent autour de 3 300 à 3 700 € en moyenne, marquant une croissance annuelle de 2 à 4 % pour les appartements, tandis que les maisons affichent une légère hausse de 0,8 à 3 %. Cette évolution, portée par des taux d’intérêt stables autour de 3 %, reflète un équilibre retrouvé entre offre et demande. Plongez avec nous dans les tendances actuelles sur tarpinazur.com !
Évolution des Prix : De la Stagnation en 2024 à une Reprise Sélective en 2025
Après une année 2024 marquée par une stagnation globale due à la hausse des taux d’intérêt (passés de 2,5 % à plus de 4 % fin 2023), le marché marseillais a connu un léger recul de -3,2 % pour l’ancien au m², avec un prix moyen tombant à 3 528 €. Cependant, dès le début de 2025, la tendance s’inverse doucement : les prix des appartements ont progressé de +1,8 à +2,9 % sur un an, atteignant 3 602 €/m² en mars, tandis que les maisons ont vu une augmentation de +0,8 à +3 %, pour un moyenne de 4 240 €/m².
En octobre 2025, les estimations confirment cette dynamique positive mais mesurée. Le prix moyen au m² tous biens confondus s’établit à environ 3 311 € selon la Fnaim, avec une croissance trimestrielle de +2,5 %. Sur 12 mois, l’indice global progresse de +4 %, signe d’un attrait persistant pour la ville. Cette reprise est alimentée par une demande soutenue des jeunes actifs et des investisseurs locatifs, favorisée par la baisse progressive des taux (autour de 3,07 % en juin 2025, prévus à 2,5 % fin d’année).
Malgré ces avancées, des disparités persistent : le marché locatif reste tendu, avec des loyers médians à 16 €/m² hors charges, en hausse de 1 à 2 % annuels. Les délais de vente se sont raccourcis à 69-81 jours, indiquant un marché plus fluide.
Disparités par Quartiers : Où Acheter en 2025 ?
Marseille n’est pas homogène : les prix varient du simple au double selon les arrondissements, reflétant des dynamiques urbaines contrastées. Les quartiers sud et centraux, prisés pour leur proximité mer et leurs commodités, affichent les tarifs les plus élevés, tandis que le nord gagne en attractivité grâce à des projets de rénovation.
Voici un tableau récapitulatif des prix moyens au m² en octobre 2025 (appartements et maisons confondus, sources SeLoger et MeilleursAgents) :
| Arrondissement | Prix moyen au m² (€) | Évolution sur 1 an (%) | Points forts |
|---|---|---|---|
| 1er (Vieux-Port, Panier) | 3 262 | +1,8 | Historique, animation, locations touristiques |
| 6e (Préfecture, Castellane) | 4 200 | +3,7 | Central, commerces, familles |
| 7e (Endoume, Malmousque) | 4 539 | +4,0 | Bord de mer, vues panoramiques, premium |
| 8e (Prado, La Valentine) | 5 114 | +2,9 | Plages, espaces verts, haut de gamme |
| 9e (La Valentine, Saint-Loup) | 3 800 | +5,0 | Dynamique, volumes élevés en T3-T4 |
| 15e (Quartiers Nord) | 2 869 | +15,0 | Abordable, en hausse rapide, rénovation urbaine |
Les arrondissements nord comme le 15e se distinguent par une flambée de +15 %, passant de 2 500 € à 2 869 €/m², grâce à des programmes comme l’écoquartier Smartseille. À l’inverse, les secteurs premium (7e et 8e) restent stables au-dessus de 4 500 €, attirant les investisseurs en résidentiel haut de gamme.
Facteurs Clés de cette Tendance : Opportunités et Défis
Plusieurs éléments expliquent cette stabilisation avec reprise :
- Taux d’intérêt apaisés : Après le pic de 2023-2024, les prêts à 3 % relancent les transactions, avec un volume en hausse de 10-15 % au premier semestre 2025.
- Attractivité de la ville : Croissance démographique (+1 % par an), emplois dans le tourisme et la tech, et projets comme Euroméditerranée boostent la demande.
- Offre en hausse : Plus de constructions neuves (programmes multipliés depuis 2024) freinent les hausses excessives, avec une marge de négociation moyenne de 5-6 %.
- Défis persistants : Tensions locatives et normes énergétiques (DPE) pourraient peser sur les biens anciens, représentant 70 % du parc.
Pour 2025, les perspectives sont optimistes : une légère reprise des prix (+2-3 %) et un volume de transactions en hausse, surtout si les taux descendent sous les 3 %. Les investisseurs locatifs y voient un rendement brut de 4-6 %, supérieur à Paris.
Conseils Pratiques pour Investir à Marseille
Pour les primo-accédants : Visez les 9e ou 15e pour des T3 à 200 000-300 000 €, avec PTZ élargi en 2025.
Investisseurs : Privilégiez le locatif étudiant ou saisonnier dans le 1er-7e, avec un ROI attractif.
Budget moyen : 300 000-400 000 € pour un 70 m², en hausse de 2 % vs 2024.
Outils : Utilisez les indices Fnaim ou SeLoger pour estimer ; vérifiez la météo des taux sur tarpinazur.com.
Marseille en 2025 ? Un marché équilibré et prometteur, où la cité phocéenne allie accessibilité et potentiel de croissance. Que vous soyez acheteur ou vendeur, c’est le moment d’agir avec clairvoyance !
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